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La rénovation urbaine et le logement en Ile-de-France

Rénovation urbaine et logement en Ile-de-France

23/02/2012

La rénovation urbaine et le logement en Ile-de-France

Nicole Smadja, membre du CESER

Un programme de rénovation est en cours de mise en œuvre dans les grandes cités d’habitat social d’Ile-de France. Il est connu par la démolition de tours et barres d’immeubles HLM. 
Mais au-delà de cet aspect spectaculaire, le Programme National de Rénovation Urbaine (PNRU1) veut améliorer plus globalement le cadre de vie des habitants de ces quartiers réputés « sensibles2 » par une intervention massive sur les logements, l’urbanisme, les espaces extérieurs et le désenclavement.
Une des ambitions de ce programme est d’œuvrer à une plus grande mixité de la population au travers d’une offre de logements plus diversifiée en matière de typologie (taille, architecture, locatif ou accession).

Projets de conventions locales de rénovation urbaine

La mise en œuvre des projets conventions locales de rénovation urbaine étant aujourd’hui bien engagée, on peut tirer quelques bilans provisoires. On privilégiera ici l’approche logement dans le contexte francilien de grave crise tant quantitative que qualitative.

Dans les 135 quartiers concernés (plus du tiers des quartiers traités par l’ANRU sur le plan national), on note d’abord qu’il est prévu d’intervenir en 10 ans (2004-2013) sur quelques 123 000 logements sociaux soit plus de 10% du parc social régional. Il est également prévu la construction de logements libres.
Les projets concernent :
- La démolition de 38 000 logements sociaux,
- La reconstitution « 1 pour 1 » du parc social ainsi démoli, si possible en dehors du quartier pour développer une certaine mixité sociale,
- Le relogement des habitants dans ou hors du quartier,
- La réhabilitation de 85 000 logements sociaux,
- La résidentialisation3 d’une grande partie des logements existants (115 000),
- Une gestion Urbaine de proximité renforcée,
- La construction de logements privés sur le quartier ou ses environs, estimée au départ à 26 900 (20 000 en accession à la propriété4 et 6 900 en locatif à loyer libre à construire par l’AFL) mais dont la dynamique dépend essentiellement du marché.

Fin 2011 les bilans montrent que si la dynamique de rénovation des quartiers est bien engagée en matière de logement, des retards sont pris dans la reconstitution du parc social démoli.
En revanche, dans certains quartiers, l’accession à prix « maitrisé » se développe de manière plus importante que prévu.

L’ANRU a d’ores et déjà engagé pour la rénovation urbaine en Ile-de-France :
- 71 % des crédits programmés d’ici 2013 pour la démolition,
- 68 % des crédits programmés pour la reconstitution des logements sociaux démolis,
- 75 % des crédits pour la réhabilitation,
- 67 % des crédits pour la résidentialisation.

La proportion de logements sociaux effectivement livrés est évaluée à juste 25%. Ce retard n’est pas spécifique à l’Ile-de-France5 mais il y est plus important que la moyenne nationale.

On constate que les reconstitutions se font majoritairement dans le quartier en rénovation lui-même, voire sur le foncier dégagé par les démolitions (ce qui explique en partie les retards) et pour plus de 80% dans la même commune, qui souvent accueille déjà beaucoup logements sociaux.
Ceci pose problème quand à l’objectif d’une plus grande mixité de l’offre de logements.
Selon le CESE national, il s’agit d’une caractéristique francilienne6. Les deux raisons principales en seraient le manque de foncier disponible et la faiblesse de la solidarité intercommunale (due à la peur de voir « s’exporter les pauvres »).
On doit souligner cependant la qualité architecturale et environnementale des constructions neuves de logements sociaux.

S’agissant des ménages délogés, ils se sont retrouvés :

1/ Pour la grande majorité (80%) dans le parc social existant réhabilité du quartier ou des environs. Les plus fragiles se sont parfois trouvés regroupés dans des « des poches de pauvreté plus réduites en taille mais plus homogènes socialement ».
Le « contingent préfectoral » qui aurait pu être utilisé pour reloger ces ménages en dehors du quartier s’ils le désiraient, a été sollicité par d’autres priorités comme le DALO intervenu entre temps.
Ainsi on a pu parler d’une « mise en concurrence des pauvres7 ».
A cela s’ajoute le manque de solidarité intercommunale déjà évoqué, particulièrement flagrant en Ile-de-France.

2/ Environ 20% des ménages bénéficient d’un relogement dans du neuf, locatif social ou privé en accession à la propriété, grâce notamment à la TVA à 5,5% dite « TVA/ANRU8 » .
Ce dernier cas peut représenter pour les ménages concernés, une trajectoire résidentielle positive.

En effet, tandis que l’AFL amorce tardivement la construction des logements locatifs à loyer libres, la dynamique insufflée par la rénovation urbaine sur l’accession à la propriété ne cesse de se confirmer.
En 2008, année difficile pour eux, les promoteurs découvrent, grâce à la « TVA/ANRU » une clientèle potentielle de primo-accédant.
A la fin 2010, plus de 10 600 logements privés neufs ont ainsi été vendus (18% des ventes régionales en collectif) à une clientèle sous plafond de ressources, d’origine locale, souvent des jeunes couples.
Cette offre répond aux objectifs de diversification dans les quartiers et de libération d’une partie du parc social en y recréant une certaine mobilité.
On notera cependant la fragilité économique des ménages dont l’accession n’est pas sécurisée9.

1. Crée par la loi du 1er août 2003 d’orientation et de programmation pour la ville et la rénovation urbaine (dite « loi Borloo) dont l’échéance est fixée à 2013. Le principe d’un PNRU2 étant acquis, des travaux sont en cours pour sa définition.
2. 175 Zones Urbaines Sensibles (ZUS) en Ile-de-France accueillant 1,2millions d’habitants soit environ 11% de la population régionale.
3. Privatisation des espaces extérieurs entre l’immeuble et l’espace public
4. Source DRIHL
5. ONZUS rapport 2011
6. « Bilan et perspectives du PNRU », CESE septembre 2011
7. « Intégration des quartiers sensibles et politique régionale du logement », CESER IdF janvier 2010.
8. Mesure fiscale de la loi ENL de 2006 destinée à attirer la promotion privée dans le quartier en rénovation ou ses alentours.
9. « Le foncier dans les secteurs ANRU », ORF mars 2011
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