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Logement

Procédure d’expulsion pour impayés de loyers

Octobre 2011

La procédure d’expulsion pour impayés de loyer

L’expulsion peut être juridiquement définie comme l’exécution par un huissier de justice d’une décision de justice qui ordonne à une personne de libérer le lieu qu’elle occupe.

Marion Renaud, juriste ADIL 94

La procédure d’expulsion pour impayés de loyer peut être demandée par le bailleur pour plusieurs motifs : non respect par le locataire de ses obligations locatives (impayés de loyers, défaut d’assurance, troubles de voisinage…), maintien dans les lieux malgré un congé délivré par le bailleur, occupation sans droit ni titre du logement (sous-location interdite)…
Le défaut de paiement d’un seul terme de loyer, même partiel, est suffisant au propriétaire bailleur pour engager une procédure en vue de la résiliation du bail.

Facteur d’exclusion sociale, la procédure d’expulsion pour impayés de loyer et/ou de charges a des conséquences graves pour le ménage en difficulté financière. Le nouveau dispositif mis en place par la loi de lutte contre les exclusions du 29 juillet 1998 vise à donc à instaurer une logique de traitement social et de prévention des expulsions. Ce dispositif ne concerne que les ménages de bonne foi.

En mars 2010, à la demande du secrétariat d’Etat au Logement, l’ANIL (Agence Nationale d’Information sur le Logement) a mis en place un numéro unique gratuit (0805 160 075) à l’attention des bailleurs et des locataires afin de prévenir les expulsions pour impayés de loyers.
En appelant ce numéro vert, locataires comme propriétaires sont mis en relation avec un conseiller de l’ADIL (Agence Départementale d’Information sur le Logement) et peuvent obtenir des conseils sur les démarches à entreprendre ou des informations sur le déroulé de la procédure.

Des dispositifs locaux peuvent également être mis en place.
Ainsi, l’ADIL du Val-de-Marne a mis en place dès 2004, avec le soutien de l’Etat et du Conseil Général du Val-de-Marne, un dispositif qui prend la forme d’une Maîtrise d’œuvre urbaine et sociale (MOUS).
Ce dispositif comporte 2 volets : un numéro de téléphone gratuit et un service d’expertise juridique.
En 2010, l’ADIL du Val-de-Marne a reçu 620 ménages assignés pour impayés de loyers.

La résiliation du bail

La quasi-totalité des baux contiennent des clauses résolutoires. Ces clauses stipulent qu’à défaut de paiement du loyer ou des charges, le bail est résilié et le bailleur peut demander l’expulsion du locataire.
La mise en jeu d’une clause résolutoire doit, pour les locations vides, respecter les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Ainsi, toute clause résolutoire ne produit effet que 2 mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer

Le commandement de payer est un acte délivré pas huissier de justice.
Il laisse au locataire un délai de 2 mois pour réagir et chercher une solution pour s’acquitter de sa dette (rencontre avec un travailleur social, mise en place d’un dispositif d’aide aux impayés de loyers, mise en place de l’allocation logement en tiers-payant,etc.).

L’assignation

A défaut de règlement de la dette dans le délai de 2 mois, une assignation est délivrée par huissier de justice.
Il s’agit d’une convocation à une audience. Elle évoque les moyens de droit et de fait du bailleur à l’appui de sa demande d’expulsion.
Un délai de 2 mois minimum doit être prévu entre la date de l’assignation et la date de convocation. L’huissier de justice doit notifier l’assignation au Préfet, qui informe les organismes sociaux.
Une enquête financière et sociale est alors réalisée et transmise au juge pour le jour de l’audience.
La présence du locataire à l’audience est indispensable, afin d’éviter qu’un jugement ne soit rendu par défaut. La représentation par un avocat n’est pas obligatoire.

Le pouvoir du juge : le plan d’apurement ou la résiliation du bail

La loi de lutte contre les exclusions de 1998 a laissé au juge un pouvoir d’appréciation quant à la résiliation du bail.
Ainsi, il peut suspendre les effets de la clause résolutoire et accorder au locataire des délais de paiement. Ces délais ne pourront être accordés que dans les conditions de l’article 1244-1 du code civil, c’est-à-dire en tenant compte de la situation du locataire débiteur et de celle du bailleur, et pour une durée ne pouvant excéder 24 mois.
Si le plan d’apurement fixé judiciairement est respecté par le locataire, et qu’il se libère entièrement de sa dette locative, la clause résolutoire est réputée n’avoir jamais joué.
A défaut de paiement dans les délais, la clause résolutoire reprend son plein effet et le bail est résilié.

Le commandement de quitter les lieux

Le jugement doit être signifié par voie d’huissier au locataire. En cas de résiliation du bail ou si la clause résolutoire a repris son plein effet, le bailleur doit faire parvenir, par huissier de justice un commandement de quitter les lieux.
Ce commandement laisse au locataire un délai de 2 mois pour quitter le logement de lui-même.

La saisine du juge de l’exécution

A la réception du jugement ou du commandement de quitter les lieux, le locataire peut saisir le juge de l’exécution pour demander des délais supplémentaires pour quitter les lieux, délais variant de 1 mois à 1 an.
La saisine du juge de l’exécution ne suspend pas les mesures d’expulsion. Elle doit donc être effectuée le plus rapidement possible.

Le concours de la force publique

A l’expiration du délai de 2 mois donné par le commandement de quitter les lieux, l’expulsion avec concours de la force publique peut être demandée au Préfet.
Il dispose d’un délai de 2 mois pour l’accorder. L’Etat est tenu de prêter son concours à l’exécution des jugements, à moins qu’un motif tiré de l’ordre public ne l’autorise à refuser. En tout état de cause, le refus doit être motivé et le bailleur peut obtenir réparation du préjudice subi.

Il est à rappeler que l’article L. 613-3 du Code de la construction et de l’habitation prévoit un sursis à la mesure d’expulsion du 1er novembre au 15 mars, période communément appelée trêve hivernale.

Procédure de résiliation de bail et d’expulsion pour impayés

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Procédure de résiliation de bail et d’expulsion pour impayés

Le protocole d’accord dans le parc social

Pour conclure, il est bon de rappeler que la loi de cohésion sociale du 18 janvier 2005 a prévu, pour les locataires de logement HLM, la possibilité de signer un protocole avec le bailleur, par lequel le locataire s’engage à payer régulièrement l’indemnité d’occupation et les charges fixées par le jugement et à respecter le plan d’apurement de la dette joint au protocole et le bailleur à renoncer à la poursuite de la procédure d’expulsion et à consentir un nouveau bail si le protocole est respecté.

Quelques chiffres clés relatifs aux procédures d’expulsion en Ile-de-France procédant d’impayés de loyer en 20091 :

- Assignations : 31 901,
- Commandement de quitter les lieux : 19 006,
- Demandes de concours de la Fonction publique : 17 252,
- Décisions accordant le concours de la Fonction publique : 10 301,
- Interventions effectives de la Force publique : 5 414.

1. Chiffres issus du recueil statistique de la MIPES, données au 31 décembre 2009.

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