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Logement

Habitat privé et pauvreté

mars 2012

Habitat privé et pauvreté : Vers de nouvelles perspectives en faveur des copropriétés dégradées1

Loïc Gandais, chef du service Habitat privé, région Ile-de-France

10 ans après la diffusion du premier rapport public évoquant la problématique des copropriétés en difficulté, alors rédigé par Mme Frédérique Rastoll à l’initiative du Conseil économique et social, le rapport récemment produit par le président de l’Agence nationale de l’habitat (Anah), M. Dominique Braye, doté de nombreuses suggestions pour « prévenir et guérir les difficultés des copropriétés », vient renouveler l’appréhension d’un phénomène de société que les pouvoirs publics ne sauraient aujourd’hui esquiver plus longtemps.

Un état des lieux bienvenu et attendu…

Bénéficiant de tout l’appui logistique et de l’expertise protéiforme que peut offrir l’Anah, sans oublier la contribution des nombreuses personnes qualifiées consultées en vue de la production de ce rapport, l’analyse proposée par l’auteur, empreinte d’un véritable souci didactique, comporte toute une mine d’informations particulièrement utiles pour envisager bon nombre d’enjeux inhérents à la mise en œuvre d’une politique nationale et de politiques locales dédiées à l’accompagnement de ce secteur immobilier bien mal en point.
Pour qui fréquente le milieu des copropriétés fragiles et connaît l’éventail des mesures et dispositifs publics mobilisés pour leur requalification au cours de la décennie passée, l’exercice est sincère, le jugement mesuré et l’effort prospectif évident.

Le rapport comprend deux parties de dimensions égales, la première abordant les lacunes inhérentes au modèle organisationnel de la copropriété française et aux pratiques déviantes qui lui sont associées, la seconde partie abordant les adaptations pressenties pour une actualisation efficace des politiques publiques vouées au traitement des copropriétés en voie de déqualification.

Il ne saurait être question de porter une appréciation définitive sur l’opportunité des différentes adaptations préconisées par le rapport, en sa seconde partie, à défaut de connaître l’écho dont elles bénéficieront auprès des cabinets ministériels dans les prochains mois.
La reprise, ou non, de ces préconisations dans l’arsenal législatif et réglementaire donnera, en son temps - et probablement au gré de la définition du second PNRU - une indication très utile sur la nouvelle dimension accordée par l’Etat à la problématique de la copropriété et à son positionnement dans le champ de l’action publique (champ urbain, social, économique et peut-être même culturel).
Soulignons cependant que les avancées ainsi proposées témoignent d’une ambition certaine en ce qu’elles ne ciblent pas seulement l’indispensable relookage des outils d’intervention publique à visée réparatrice mais abordent la question frontale de la refondation de la gouvernance de la copropriété ainsi que l’instauration d’une démarche de gestion patrimoniale comme vade mecum support à sa durabilité.

Ceci étant dit, si l’on s’en tient plus particulièrement à l’étude critique développée dans la première partie du rapport autour des insuffisances caractérisant le modèle français de la copropriété, il semble que l’exercice n’ait pas tout à fait répondu à ce que permettait d’entrevoir la commande formulée par le secrétaire d’Etat chargé du logement, laquelle proposait : « d’approcher de manière globale la question des copropriétés et de positionner au mieux l’action publique sur cette thématique complexe ».

Mais porteur de propositions limitées dans leur ambition …

L’écueil d’une approche décontextualisée, ignorante du positionnement spécifique de la copropriété au sein du marché immobilier global, comme de son rapport au logement social et à l’habitat individuel notamment, n’a malheureusement pas été évité.
Comme si, à l’heure où s’élaborent les Programmes Locaux de l’Habitat sur l’ensemble du territoire national, les parcours résidentiels des ménages, leurs stratégies patrimoniales, la structuration du rapport habitant découlant à la fois de la conception « monobloc » du droit de la propriété (pleine et entière) et de l’absence de formes coopératives intégrées étaient sans impact ou sans incidence sur les vertus (et vices) présumées de la copropriété.

N’a pas été non plus entrevue la problématique liée à l’inscription des copropriétés dans un contexte urbain de plus en plus prégnant et de plus en plus fragilisant  : qu’il s’agisse de la dépendance croissante des copropriétés aux règles de certains firmes urbaines qui détiennent un pouvoir véritable sur la manière de faire la ville, qu’il s’agisse de l’impératif de gestion maîtrisée du peuplement qui obsède nombre de maires, d’emblée acquis aux nouveaux outils de portage massif annoncés, qu’il s’agisse enfin des nombreuses formes de prédation qui se nourrissent de la fragilité structurelle de ces grands ensembles régis par la loi du 10 juillet 1965, où rien ne vient jamais sanctionner la prolifération de rentes économiquement parasites et socialement délétères.

Car, contrairement à l’impression suscitée par la lecture du rapport, la copropriété n’est pas un modèle exclusivement dédié aux biens immobiliers collectifs, encore moins une structure de confiance, mais un régime juridique d’organisation et de gestion aveugle aux considérations habitantes, une simple société de moyens.

C’est une chose de reconnaître que le modèle de la copropriété n’est pas réversible, c’en est une autre que de ne pas en tirer les conséquences.
Or, sans qu’aucun argumentaire ne vienne étayer l’affirmation de non validité ou de non pertinence des trois alternatives esquissées, en vue de l’évolution - à titre expérimental - du modèle en vigueur : la suppression de l’indivision, l’option coopérative, la gestion conçue comme prestation de service, le verdict tombe sans appel possible : « il apparaît donc réaliste de ne pas proposer une révolution du modèle juridique de la copropriété française, mais de s’inscrire plutôt dans le perfectionnement de ce modèle ».

Certes, la propriété individuelle, inviolable et sacrée, ne saurait être reconfigurée sur sa base, quand bien même la spéculation immobilière effrénée, l’absence d’entretien de millions de logements depuis plus de 40 ans, le vieillissement de la population, le surenchérissement croissant des charges, la paupérisation massive de la société exposée aux crises, le coût prohibitif de travaux désormais indispensables au regard des défis climatiques et environnementaux, enfin, les obstacles imposés à la jeunesse française pour entrevoir sereinement une réelle chance d’insertion durable, inciteraient à revoir un modèle juridico-économique qui joue a contrario des intérêts individuels et collectifs de la société civile. … et sans impact sur la dynamique de relégation sociale.

Alors, si l’on souscrit à cette hypothèse de perfectionnement du modèle en vigueur, conforme en tout point à l’idéal de préservation du droit de propriété, comment interpréter les suggestions d’adaptations visant à :
- faciliter la cession de lots ou de parties communes pour abaisser les charges ou abonder la trésorerie,
- créer un fonds national permettant de consentir des avances aux syndicats pour engager des procédures contentieuses,
- favoriser les scissions en volume des ensembles immobiliers complexes, sur la base d’une pratique extra légale (la division en volumes),
- créer un droit de délaissement des espaces et des équipements communs,
- contraindre à la réalisation de programmes de travaux hors polices de l’habitat indigne,
- légitimer le portage d’acquisition complète progressive en vue de la démolition, de la transformation en logement locatif social ou pour tout autre objet ?

Au final, il est à craindre que les remèdes ainsi préconisés ne manquent l’objectif affiché d’un perfectionnement du modèle et, se retournant même contre ce dernier, se révèlent porteur d’une confusion aussi grave que celle entretenant l’indistinction entre régime minceur et anorexie…

Pourtant, l’incomplétude même de la loi du 10 juillet 1965 et l’incitation à proposer toute autre alternative au régime ainsi institué sont posées – fait rarissime – dès le premier article de cette même loi : « A défaut de convention contraire créant une organisation différente,… ». Opportunité jamais saisie depuis bientôt 50 ans, période au cours de laquelle l’évolution erratique des grands ensembles a conduit inexorablement à l’émergence d’objets immobiliers non identifiés.
A peine ouvert, le débat est donc clos, vidant de leur substance ou de leur intérêt toute instance de réflexion (forum de l’habitat privé ou pôle national de connaissance, d’expertise et d’appui opérationnel) qui serait éventuellement amenée à traiter, dans l’avenir, d’un tel sujet.

C’est d’autant plus dommage qu’au terme du colloque tenu le 1er février 2012 pour la présentation du 17ème rapport annuel sur le mal logement de la Fondation abbé Pierre pour le logement des défavorisés, M. Patrick Doutreligne a conclu la journée en annonçant que la copropriété s’annonçait comme l’enjeu majeur des 20 prochaines années.
Il y a donc une attente forte de la société civile vis-à-vis des pouvoirs publics, laquelle requiert une véritable vision prospective créatrice de sens et de justice, plus qu’un toilettage de dispositifs opérationnels conduisant à la judiciarisation des relations économiques et sociales.

Sans doute serait-il bon de se remémorer cette phrase de Denis Clerc : « La pauvreté n’est pas le signe d’une société en panne de création de richesses, mais le produit d’une société qui veut maximiser la richesse que chacun est capable de créer et qui rejette les autres ».

Or la conception exclusive de la propriété individuelle pleine et entière, intenable économiquement pour une frange croissante de la population, y conduit malheureusement, encouragée aujourd’hui par la peur du déclassement, la lutte des places et la spéculation généralisée.
Loin d’apporter la sécurité escomptée, cette conception accentue l’angoisse des ménages face à un avenir incertain, s’il est vrai, comme l’indique une récente enquête d’opinion que plus de 56% des français craignent de devenir un jour des sans domicile fixe2.
Il est plus que temps d’ouvrir enfin ce débat.

1. Copropriété en situation de décrochage vis à vis du marché de l’immobilier local et qui présente différents dysfonctionnements sur les plans de la gestion, de l’organisation, de la situation sociale, de l’ordre technique avec également des problématiques d’implantation urbaine.
2. Sondage CSA réalisé par téléphone les 10 et 11 novembre 2009 sur un échantillon représentatif de 1057 personnes âgées de 15 ans et plus, selon la méthode des quotas.

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